Plus-value immobilière : nouveau régime d'imposition

Le régime d’imposition de la plus-value immobilière en vigueur jusqu'à fin 2011, prévoyait une exonération totale d’impôt après 15 ans de détention.
La loi de finances rectificative du 19 septembre 2011 (JO du 20 septembre 2011) a modifié le régime faisant passer le délai d’exonération  de 15 ans à 30 ans de détention.
Nous retraçons ici les grandes lignes du nouveau régime d'imposition des plus-values immobilières applicable à toutes les cessions de biens immobiliers, à compter du 01/02/2012.

Quelles sont les opérations imposables ?

En ce qui concerne les biens imposables le nouveau régime n’apporte aucune modification.
Restent imposables au titre des plus-values immobilières, lorsqu’elles sont réalisées à titre occasionnel, par des personnes physiques ou par certaines sociétés, toutes les cessions à titre onéreux (ventes) portant :
•    sur des immeubles,
•    sur des droits portant sur ces immeubles (usufruit, nue-propriété…),
•    sur des parts de sociétés à prépondérance immobilière lorsqu’elles sont soumises à l'impôt sur le revenu (articles 8 à 8 ter du CGI).
 
La cession d’un immeuble par un retraité ou un invalide, disposant de ressources modestes (plafonds), reste exonérée d’impôt sur les plus-values immobilières.

Par ailleurs, la plus-value des les non-résidents (contribuables non domiciliés fiscalement en France) sont soumis à un régime d’imposition particulier.

Les biens imposables?

Les biens imposables

•    Les immeubles bâtis ou non bâtis (terrains à bâtir), ou de droits relatifs à des immeubles (usufruit, nue-propriété, servitudes, etc.),
•    Les parts de sociétés à prépondérance immobilière (sociétés dont l’actif est constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle par des immeubles non affectés à leur propre exploitation).

Restent exonérés,

•    La résidence principale du cédant au jour de la cession ainsi que les dépendances immédiates et nécessaires,
•    Les immeubles pour lesquels une déclaration d’utilité publique a été prononcée en vue d’une expropriation lorsque la condition de remploi est satisfaite,
•    Les immeubles échangés dans le cadre d’opérations de remembrement ou assimilées,
•    Les immeubles dont le prix de cession est inférieur ou égal à 15 000 €,
•    Les immeubles détenus depuis plus de 30 ans,
•    Les titres de sociétés à prépondérance immobilière détenus depuis plus de 30 ans ou, sous conditions, les titres de ces sociétés lorsqu'elles mettent, en droit ou en fait, gratuitement un logement à la disposition de l’associé cédant qui l’occupe à titre d’habitation principale.

Deux autres dérogations à l'imposition de la plus-value sont prévues par le nouveau dispositif :

1 - La plus-value réalisée lors de la vente d’une résidence secondaire est exonérée si le produit de la vente est réinvesti, dans un délai de 24 mois, dans l’acquisition ou la construction d’une résidence principale, sous réserve que le vendeur n’est pas été propriétaire de sa résidence principale, directement ou indirectement (par l’intermédiaire d’une société) au cours des quatre années précédant la vente. Ces conditions sont cumulatives.
Si le réemploi du produit de la vente n’est que partiel, la plus value exonérée sera celle correspondant à la somme réinvestie dans l’acquisition de la résidence principale; le reste sera imposée dans les conditions de droit commun.

2 - L'autre exonération concerne les personnes qui quittent leur résidence principale pour s’installer en maison de retraite ou dans des foyers pour adultes handicapés.  Dans ce cas, la vente de leur ancienne résidence principale est exonérée d’impôt sur la plus-value sous réserve que la vente de leur bien  intervienne dans un délai de 2 ans suivant la date de leur entrée en maison médicalisée et que leur ancien logement n’ait pas été occupé pendant cette période.
Le bénéfice de cette exonération est réservée aux personnes à faibles ressources et disposant d'un patrimoine inférieur au seuil de l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF). Pour être exonéré le contribuable doit disposer de :

• Revenus inférieurs à 23.572 euros par an pour une personne seule (condition actuelle permettant de bénéficier des abattements d'impôts locaux) ;
• Un patrimoine inférieur à 1,3 million d'euros, (seuil de l’ISF en 2011).

La plus-value des non-résidents peut également, et dans certains cas, être exonérée d'impôt sur les plus-values immobilières.

Montant de la plus-value immobilière imposable

La plus-value imposable est égale à la plus-value brute après l'abattement pour durée de détention.

Plus-value brute

La plus-value brute est le montant de la plus-value avant abattement  pour durée de détention. Elle est déterminée par différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition, corrigée par la prise en compte de certains frais.

•    Le prix de cession

Le prix de cession s’entend du prix réel tel qu’il est stipulé dans l’acte, majoré de certaines charges et indemnités (indemnité d’éviction versée au locataire par l’acquéreur pour le compte du vendeur).
Le prix de cession est réduit, sur justificatif, du montant de la TVA acquittée par le vendeur lors de la vente et de certains frais supportés par le vendeur (cf commission versée à un intermédiaire, frais relatifs aux diagnostics obligatoires, frais de mainlevée, honoraires d’architecte…).

•    Le prix d’acquisition

S’il s’agit d’une acquisition à titre onéreux, le prix d’acquisition correspond au prix effectivement payé lors de l’achat du bien par le vendeur. C'est le prix qui figure dans l’acte, majoré forfaitairement de 7,5% pour tenir compte des frais d’acquisition. Mais le vendeur a la possibilité de substituer, sur justificatif, le montant des frais réels s’ils sont plus élevés.(commissions des intermédiaires, honoraires de notaire, TVA…).
S’il s’agit d’une acquisition à titre gratuit (succession ou donation) le prix d’acquisition correspond à la valeur retenue pour la liquidation des droits ou si la succession n’a pas donné lieu à imposition, à la valeur figurant sur l’attestation immobilière. La valeur d’acquisition ainsi définie est majorée des frais d’acquisition pour leur montant réel et justifié.

Dans les deux cas, le prix d’acquisition peut être majoré de certaines dépenses de travaux telles que les frais de construction, agrandissement ou amélioration…limitativement énumérées par la loi. Ces dépenses peuvent être retenues soit pour leur montant réel, soit pour un montant forfaitaire fixé à 15 % du prix d’acquisition, à condition que le contribuable cède le bien plus de cinq ans après son acquisition et qu'il s'agisse d'un immeuble bâti (exclusion des terrains nus).

Abattement pour durée de détention

La plus-value immobilière imposable est déterminée après application d'un abattement pour durée de détention.
L’ancien régime d’imposition permettait une exonération de la plus-value immobilière au bout de 15 ans de détention du bien (abattement de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième année).
Le nouveau régime applicable à compter du 01/02/2012, modifie le montant des abattements. Dorénavant, l'exonération de la plus-value immobilière ne sera acquise que si le bien a été détenu 30 ans.
A l'avenir, pour déterminer la plus-value immobilière imposable, la plus-value brute sera réduite de :
-  2% de la 6ème à la 17ème année de détention,
-  4% de la 18ème à la 24ème année,
-  8% de la 25ème à la 30ème année de détention.
Ainsi, l'exonération de la plus-value après 25 ans de détention, ne sera que de 50%.
Le nouveau régime d’imposition supprime l’abattement fixe de 1 000 € appliqué sur la plus-value brute.

Bon à savoir
Le nouveau régime de taxation des plus-values immobilières est applicable depuis le 25 août 2011 aux apports de biens immobiliers, ou de droits sociaux portant sur des immeubles, faits à des sociétés civiles immobilières (SCI) familiales. En revanche, pour les cessions d'immeubles ou droits immobiliers, à ces mêmes sociétes, l'application du nouveau régime de taxation des plus-values est reportée au 1er février 2012.

Si vous vendez un bien (en pleine propriété) dont vous avez reçu la nue-propriété par donation ou succession, puis l'usufruit au décès de l'usufruitier, le délai d'acquisition pour déterminer la durée de détention  et le montant de l'abattement, est décompté à partir de la date d'acquisition de la nue-propriété.

Taux d'imposition de la plus-value

La plus-value immobilière imposable telle que déterminée supra est soumise à l’impôt sur le revenu au taux proportionnel de 19 %, auquel il convient d’ajouter les prélèvements sociaux portés à 13,5%, soit un taux d’imposition de la plus-value fixé à 32,5% (contre 31,3 % avant). Le nouveau régime de taxation de la plus-value immobilière est en principe applicable à compter du 1er octobre 2011. Toutefois, pour les cessions de biens immobiliers (par opposition aux apports à des sociétés), l'application du nouveau dispositif a été reportée. Il ne sera applicable qu'aux opérations de cession réalisées à compter du 1er février 2012.

(mise à jour au 01/02/2012