Marché immobilier : pourquoi les ventes sont-elles en chute libre?

20 nov

Depuis le début de l’année, le marché immobilier est bloqué… Le nombre de transactions recule, les délais pour vendre un bien immobilier s’allongent de plus en plus, même en Ile de France, alors que les prix affichent une déconcertante stabilité.

Selon MeilleursAgents, le nombre de ventes enregistrées serait en  recul de –30 à -40%. Et les notaires ne sont pas optimistes. Constatant que le recul des ventes s’aggrave au fil des mois, ils ont revu leurs prévisions à la baisse et tablent  sur seulement 600 000 ventes  pour 2012 (contre 800 000 en 2011),  soit  un volume inférieur à celui de 2009, année sombre s’il  en est…

2012 sera une mauvaise année  pour l’immobilier et l’année 2013 ne s’annonce pas meilleure.  Il y a en effet peu d’espoir que le marché reparte sans une réelle volonté du gouvernement. Or pour l’instant aucun signe positif de ce coté. Au contraire, les mesures annoncées (ou déjà votées), sont plutôt de mauvais augure.

Des taux de crédit immobilier historiquement bas

Pourtant, les conditions de financement sont très favorables aux acquéreurs.  Les taux de crédit immobilier déjà attractifs en début d’année, n’ont pas cessé de baisser, avec, en novembre, un taux moyen de 3.75% sur 20 ans (contre 4.25% en janvier), taux qui peut descendre à 3.15% pour les meilleurs profils (contre 3.95% en janvier).
De plus, face à la chute de la demande de crédit immobilier (-30% depuis début 2012 selon Meilleurstaux.com), les banques qui avaient durci leur politique, commencent à assouplir leurs conditions.  Selon  Hervé Hatt, directeur général de Meilleurtaux.com, «Plusieurs d’entre elles ont assoupli leurs conditions de financement notamment pour les jeunes emprunteurs». Et, bien que la prudence reste de mise, on constate que nombre d’entre elles ont réduit leurs exigences quant au montant de l’apport personnel qui était jusqu’à récemment de 30% à 40%, montant prohibitif pour les primo-accédants  (depuis le début de l’année la part des primo-accédants est passée de  38% à 18% !).

Des prix de l’immobilier qui stagnent

Bien qu’il y ait beaucoup moins d’acheteurs et que les délais de vente s’allongent, parfois même de façon inquiétante,  le prix du M² a du mal à baisser…C’est là que le bât blesse.
Ces dernières années, les prix de l’immobilier ont explosé, dopés par les aides de l’Etat et l’allongement de la durée des crédits immobiliers qui étaient accordés sur 25 ou 30 ans, sans difficulté et parfois même sans aucune exigence d’apport personnel.
Ces conditions artificielles du marché ont permis aux prix d’augmenter beaucoup plus vite que le pouvoir d’achat des candidats à l’accession.
Or en 2012, les aides de l’Etat ont été supprimées et la durée des crédits immobiliers raccourcie, alors que les prix sont restés stables, à un niveau élevé, avec pour corollaire, l’insolvabilité d’un nombre croissant de ménages.
Alors entre ceux qui ne peuvent plus acheter et ceux qui ne veulent pas acheter à n’importe quel prix, les acquéreurs sont devenus de plus en plus rares et de plus en plus exigeants.

Vous êtes vendeur…

La période où tout se vendait, à n’importe quel prix, est bel et bien révolue. Maintenant, pour vendre un bien immobilier, il est indispensable de s’adapter aux nouvelles conditions du marché. Or, si l’évolution du marché immobilier suscite encore beaucoup d’interrogations, tout le monde s’accorde pour dire que c’est le niveau élevé des prix qui est responsable du blocage du marché immobilier.
Pour vendre aujourd’hui, il semble opportun de fixer le prix de vente en anticipant la baisse de prix attendue par les acheteurs. Cela permet de raccourcir le délai de vente de manière conséquente.

Et si votre bien est déjà en vente depuis plusieurs semaines, vous n’avez d’autre choix que de baisser son prix, sans attendre, pour qu’il soit en adéquation avec les attentes des acheteurs potentiels.
Car aujourd’hui, un bien considéré comme « trop cher » ne se vend plus… Et le temps joue contre les vendeurs…

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8 Responses to “Marché immobilier : pourquoi les ventes sont-elles en chute libre?”

  1. Lasius7 23 novembre 2012 at 11 h 09 min #

    Merci pour cette très bonne analyse de la situation.

  2. Maison à vendre à la Réunion 26 novembre 2012 at 15 h 59 min #

    Bonjour
    Et bien, avec tout cela on peut encore espérer longtemps avant que la situation se stabilise. Faites que cela ne dure pas longtemps ;)

  3. Rachat de credits 29 novembre 2012 at 13 h 09 min #

    Bonjour, merci pour cet article. Le problème avec les vendeurs c’est qu’ils ne veulent pas baisser les prix afin d’éviter une moins-value. Ça se comprend.

  4. Avis Sergic immobilier 3 décembre 2012 at 9 h 15 min #

    Je crois que les taux de crédit très bas et l’évolution des conditions imposées par les banques vont influencer positivement le marché immobilier. Maintenant c’est le tour des acteurs immobiliers de faire des changements et s’adapter à un marché de plus en plus exigeant.

  5. location appartement au Maroc 3 décembre 2012 at 16 h 00 min #

    merci bien pour cette analyse ! article intéressant ;)

  6. Immobilier 10 janvier 2013 at 14 h 18 min #

    Une bonne analyse de la situation présente dans le marché immobilier? Je me demande comment on va dépasser cette période…

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